房地合一 2.0 懶人包與實務重點

誰會被課到房地合一 2.0？

房地合一 2.0 將個人與營利事業的房地交易統一課稅，只要屬於 2016/1/1 後取得的不動產或預售屋合約，並在持有五年內出售，就會被納入計算。重點是認定『持有期間』：預售屋要看完工取得日，建物與土地要看實際登記日期。

此外，贈與或繼承後再出售若未滿一定期間，也可能被視為短期交易；公司戶轉賣或分割亦需審酌。建議在談判或簽約前先準備建物登記謄本、土調、原買賣契約與付款憑證，以利釐清取得日。

稅率與成本認列

房地合一 2.0 的稅率範圍為 15%~45%，個人自用在持有超過兩年的條件下可適用較優惠的 10%。因此案件應先確認是否符合自住要件（持有且設籍實際居住，且在出售前二年內未出租或商業使用）。

取得成本與必要費用可列舉：包含原購屋價金、代書費、契稅、裝修費與仲介費等，但需保留發票/收據。若是預售屋換約，還要計入原建商價款與代銷費。成本認列不實或憑證不足，常見導致稅單被補件或補稅。

• 短期（1 年內）45%、2 年內 35%、5 年內 20%、超過 5 年 15%
• 自用 2 年可適用 10%，6 年一次，且售價 4,000 萬內
• 營利事業另須留意帳務處理與發票開立

申報時程與流程

房地合一稅必須在『完成移轉登記之次日起 30 日內』申報，通常會與土地增值稅／契稅同步準備。建議簽約當下就定好責任分工：誰負責準備成本憑證、誰要到國稅局申報、誰負責繳稅收據提供給地政士。

圓滿會先協助試算，提供不同成交價或時程下的稅負情境；若有減免條件，我們也會提前檢查宅地、持有時間、設籍證明與預估繳稅方式（線上扣款、臨櫃或委託代繳），避免因資料不足耽誤過戶。

常見 Q&A

Q：成交價談妥了還能調整嗎？A：正式簽約後基本上依契約價金申報，若要調整需補立補充協議並注意稅務風險。

Q：換約一定課稅嗎？A：預售屋換約也可能被視為房地交易，持有期間以簽約日起算，需評估是否超過 5 年或符合自住。